تعليمات تنفيذية للفحص رقم (2) لسنة 1982
في شأن محاسبة الشقق المفروشة
قضت المادة 20 من القانون 157 لسنة 1981 بالآتي :
" تسري الضريبة علي الأرباح الناتجة من تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة أو وحدة سكنية مفروشة أو جزء منها سواء كانت معدة للسكن أو لمزولة نشاط تجاري أو صناعي أو أي نشاط أخر مما يخضع للضريبة علي أرباح المهن غير التجارية علي أساس قيمة الإيجار الفعلي مفروشا مخصوما منه خمسون في المائة مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها في المادة 24 من هذا القانون " .
وفي جميع الأحوال لا يجوز أن تقل قيمة الإيجار المتخذة أساسا لربط الضريبة بالتطبيق لحكم الفقرة السابقة عما يأتي :
1 - عشرة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية إلي الأماكن المنشاة قبل أول يناير 1944 .
2 - سبعة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 .
3 - خمسة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وقبل 6 أكتوبر سنة 1973.
4 - ثلاثة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ 6 من أكتوبر سنة 1973 .
وتربط الضريبة علي أساس الأرباح الفعلية إيرادا ومصروفا بالنسبة للوحدات السكنية المفروشة المؤجرة في عقارات تقع خارج كردون المدينة .
وتنوه المصلحة إلي أنه وفقا للمادة 20 من القانون تربط الضريبة علي أساس قيمة الإيجار الفعلي مفروشا مخصوما منه خمسون في المائة مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها في المادة 24 من القانون وتحدد قيمة الإيجار الفعلي طبقا لعقد الإيجار الذي يقدم من صاحب الشأن بعد التحقق من صحته .
فإذا لم يقبل عقد الإيجار لمبررات قائمة يحدد وفقا للقواعد التي يجري عليها العمل في مثل هذه الحالة ولا يجوز أن تقل قيمة الإيجار المقدرة عن قيمة الإيجار المتخذ أساسا لربط الضريبة وفقا لما ورد بالفقرة الثانية من المادة 20 من القانون .
ونظراً لأن تحديد القيمة الايجارية طبقا للمادة 20 لا يعتبر حكميا حيث إنها تضع

أساسا لتحديد القيمة الايجارية – لذلك تخصم الأعباء العائلية من الوعاء المحدد لربط الضريبة
وتوجه المصلحة النظر إلي ما تقضي به المادة 40 من القانون من حيث إذا توافر لدي المصلحة من الأدلة ما يثبت عدم مطابقة الإقرار المشار إليه في المادتين 35 ، 37 من هذا القانون للحقيقة ، كان لها فضلا عن تصحيح الإقرار أو تعديله أو عدم الاعتداد به وتحديد الأرباح بطرق التقدير أن تلزم الممول بأداء مبلغ إضافي للضريبة بواقع 5% من فرق الضريبة المستحقة بحد أقصي مقداره 500 جنيه ويضاعف هذا المبلغ الإضافي في حالة تكرار المخالفة في السنة التالية مباشرة ويزاد إلي ثلاثة أمثاله عن تكرار المخالفة في أية سنة من السنوات التالية للسنة التالية .
تحريرا في : 4 مارس 1982








































تعليمات تنفيذية للفحص رقم (22) لسنة 1983
بشأن المأمورية المختصة بمحاسبة أصحاب الشقق المفروشة
لوحظ مخالفة بعض المأموريات لقواعد الاختصاص الجغرافي لدى محاسبة أصحاب الشقق المفروشة مما قد يعرضها للطعن ببطلان المحاسبة 0
ولتلافي ذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما جاء بالمادة 14 من اللائحة التنفيذية لقانون ضرائب الدخل رقم 157 لسنة1981 التي تقضي بأنه يقصد بالمأمورية المختصة في تطبيق حكم المادة 20 من القانون المذكور :-
1 – مأمورية ضرائب مصر الجديدة أو حلوان حسب الأحوال إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في دائرة اختصاص أي منها 0
2- مأمورية ضرائب المحال العامة والملاهي بالقاهرة إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في باقي أقسام دائرة محافظة القاهرة 0
3 – مأمورية ضرائب السلع الغذائية والمحال العامة بالإسكندرية إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في دائرة محافظة الإسكندرية 0
4 – المأمورية الكائن في دائرة اختصاصها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة بالنسبة لباقي المحافظات 0
وبذلك يتعين على المأموريات فور تلقي إقرارات الممولين إرسال تلك الإقرارات إلي المأمورية التي تقع الشقة المفروشة في دائرتها طبقا لما تقدم لتتولى إجراءات الفحص وذلك لتلافي الطعن ببطلان المحاسبة إذا ما تم الفحص على خلاف ذلك 0 ويتبع نفس الإجراء بالنسبة للإقرارات سابقة التقديم0



















تعليمات تنفيذية للفحص رقم (11) لسنة 1986
بشأن تطبيق حكم المادة 20 من القانون رقم157 لسنة 1981
والمادة 14 من اللائحة التنفيذية
بالنسبة لمحاسبة الشقق المفروشة
صدر القانون رقم 157 لسنة 1981 بشأن الضرائب علي الدخل حيث تقضي المادة 20 منه بسريان ضريبة الأرباح التجارية والصناعية علي الأرباح الناتجة من تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة أو جزء منها 0
وقد جاء بالفقرة الأخيرة من هذه المادة ما يلي :
علي أن يتم التبليغ والإخطار وتحصيل الضريبة وفقا لما تحدده – اللائحة التنفيذية 0
وحددت المادة 14 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 157 لسنة1981 المأمورية المختصة بتلقي إقرارات مؤجري الوحدات المفروشة وهي المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة 0
وتنبه المصلحة أنه في حالة اختلاف محل إقامة المؤجر عن محل وجود الشقة المفروشة ، يتبع في هذا الشأن ما يلي:
أولا : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة بتلقي الإقرارات وعقود التأجير وغيرها من المستندات التي يقدمها الممول ، ثم تقوم هذه المأمورية بإجراء مناقشة مع مؤجر الوحدة المفروشة شاملة نشاطه المقدم عنه الإقرارات وما إذا كان له أنشطة أخري أو مصادر إيرادات أخري.
وتقوم هذه المأمورية فور إجراء المناقشة بإرسال الإقرار وغيره من المستندات ومحضر المناقشة إلي المأمورية التي يقع في دائرتها الوحدة المفروشة 0
ثانيا : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها الوحدة المفروشة بإجراء المعاينة اللازمة وإعداد مذكرة الفحص علي ضوء المعاينة والمناقشة والإقرار – والمستندات التي وردت إليها ثم تعيد كافة مرفقات الملف بما فيها مذكرة الفحص إلي مأمورية محل أقامة الممول التي تتولي إرسال النموذج 18 ضرائب 0
ثالثاً : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها محل أثامة الممول في حالة عدم الاتفاق بالجنة الداخلية بإرسال النموذج رقم 19 ضرائب ، وفي حالة الطعن عليها في الميعاد القانوني يحال الملف إلي لجنة الطعن المختصة التابع لها المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة الممول 0
ثم تقوم هذه المأمورية باستكمال إجراءات الربط وغيرها من إجراءات التحصيل وذلك بعد صدور قرار لجنة الطعن 0
وعلي جميع المناطق الضريبية متابعة تنفيذ هذه التعليمات بكل دقة .
تحريرا في : 23 فبراير 1986











تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 21 ) بند 199 لسنة 2004
بشــــــأن
أسس المحاسبة الضريبية لنشاط الاستثمار العقاري
سبق أن أصدرت المصلحة التعليمات التنفيذية للفحص رقم 8 لسنة 1997 بشأن القواعد والأسس المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الإرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها 0
ومن منطلق حرص المصلحة علي مد جسور الثقة والتعاون بينها وبين كافة الممولين ومواكبة المتغيرات التي طرأت علي نشاط الاستثمار العقاري 0
قامت المصلحة بعمل دراسة شاملة لهذا النشاط شملت الدراسات المقدمة من الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية " الشعبة العامة للاستثمار العقاري " والدراسات المقدمة من المأموريات والإطلاع علي عدد من ملفات ممولي النشاط بالمأموريات المختلفة وعقد العديد من الاجتماعات مع ممثلي النشاط بالإتحاد العام للغرف التجارية والتي توجت بالاتفاق معهم بتاريخ 25 / 3 / 2004 على ما يلي :-
أولا : الحالات الدفترية :
يقع عبء الإثبات علي المأمورية في حالة عدم الاعتداد بالدفاتر لذا توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما يلي : -
 الالتزام بتنفيذ التعليمات التنفيذية من المصلحة بشأن عدم إهدار الدفاتر المحاسبية الا لأسباب جدية " أخرها التعليمات رقم 18 لسنة1997 " 0
 اعتماد المشتريات أو المصروفات التي تتفق وطبيعة النشاط ولو كانت بدون مستندات خارجية متي جري العرف علي ذلك0
 خصم جميع التكاليف الواجبة الخصم وفقا لأحكام القانون طالما أن هذه التكاليف تمثل مصروفا فعليا لازما للنشاط سواء لتولد الربح أو لمزاوله النشاط أو للمحافظة علي ممتلكات المنشأة طالما انه يخص سنة المحاسبة و ليس مبالغا فيه0
 تتم المحاسبة عن ضريبة كسب العمل وفقا للكشوف التي يلتزم أصحاب الأعمال بتقديمها إلي المأمورية المختصة والمبين بـها ( أسماء ومحال إقامة ووظائف العاملين لديها / مقدار المرتبات أو المهايا أو الأتعاب ) ما لم تثبت المأمورية ما يخالف ذلك0

ثانيا : أمور يجب مراعاتها عند محاسبة الحالات الدفترية أو المستندية :
 يتحقق الإيراد عند البيع " طبقا لمبدأ تحقق الإيرادات "
 يحدد ثمن البيع وفقا للثمـن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع " سواء كان مسجل أو غير مسـجل " حقيقيا ما لم تثبت المصلحة أن هذا الثمـن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار0
 الحالات التي يتم فيها البيع بالتقسيط لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الإقساط وبقيمة هذه الإقساط 0
وتحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الإقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع وفقا لما يلــي :-
عدد الوحدات المباعة
一- التكلفة الكلية للوحدات المباعة = التكلفة الكلية للمشروع ×ـــــــــــ
عدد الوحدات الكلية للمشروع

قيمة الإقساط المستحقة للوحدات المباعة
二- تكلفة الإقساط المستحقة = التكلفة الكلية للوحدات المباعة × ـــــــــــ
القيمة البيعيه الكلية للوحدات المباعة
ثالثا : ضوابط تحديد رقم الأعمال :
في الحالات التقديرية تراعي الضوابط الآتية : -
• عدد الوحدات المباعة يحدد استرشادا بما يلي : -
- الإطلاع علي الترخيص الصادر للعقار 0
- العقود المبرمة مع حائزي الوحدات 0
- العقود المقدمة لمرفقي المياة والكهرباء 0
مع ضرورة تتبع بيع باقي الوحدات في السنوات التالية 0
• سعر بيع الوحدة يحدد استرشادا بالآتي : -
- القيمة البيعية المحددة بعقد البيع وما يطرأ عليه من تعديلات 0
- لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري 0
- موقع وواجهة ومساحة الوحدة المباعة ومستوي التشطيب
رابعا : الحالات التقديرية :
تراعي الأسس التالية عند المحاسبة : -
[ 1 ] رقم الأعمال السنوي : -
يحدد استرشادا بما يلي : -
أ - الضوابط السابق إيضاحها 0
ب - معاينة العقارات المبنية لتحديد : -
موقع ومساحات العقارات / عدد ( طوابق العقار – الوحدات بكل طابق ) عدد ومساحات الوحدات المباعة / نوعية التشطيب ( علي المحارة – عادي – لوكس00)
ج – مناقشة الممول مناقشة تفصيلية لتحديد : -
طبيعة النشاط / عدد الوحدات المباعة بالعقارات المبنية ومساحتها ومستوي تشطيبها واثر ذلك علي سعر البيع/ سعر شراء المتر المربع من الأرض الفضاء / نصيب الوحدة المباعة من التكلفة الكلية للعقار/ سعر بيع الوحدة / نظام البيع ( نقدي – بالتقسيط وعدد سنوات التقســيط ) / قيمة الأعمال المسندة لمقاولي الباطن مع إيضاح ( أسمائهم – عناوينهم – ملفاتهم الضريبية – طبيعة العمليات ) / هامش الربح 0
د – الإطلاع علي المستندات التي تتوافر لدي الممول مثل ( صور العقود - فواتير الشراء – أجندات – 000)
هـ - الإقرارات الضريبيــــة وإقرارات الثروة للاسترشاد بما ورد بهما
و - بيانات التعامــــل ( الخصم والإضافة – سجل التعاقدات )
[ 2 ] نسبة صافي الربح : -
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( دفعة واحدة ) 16 %
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( بالتقسـيط ) 18 % إلي 20 %
( وفقا لعدد سنوات التقسيط )
[ 3 ] الإيرادات الاخـــري : -
يراعي محاسبة المنشأة عن أي إيرادات أخري يثبت مزاولتها مثل نشاط المقاولات0
خامسا : تراعي الأمور التالية :
 يراعي تطبيق مبدأ استقلال السنوات الضريبية 0
 تعتبر أسس المحاسبة الواردة بهذا الاتفاق لازمة التطبيق عند موافقة الممول بالمأمورية 0
 يطبق هذا الاتفاق علي جميع السنوات التي لم تتم المحاسبة عنها وكذا السنوات التي لم تصبح الضرائب المستحقة عنها نهائية 0
 في جميع الأحوال إذا لم يوافق الممول علي ما جاء بهذا الاتفاق فيتم محاسبته وفق القواعد والأسس المعمول بها قبل هذا الاتفاق
 يعاد النظر في هذا الاتفاق كلما طرأت عليه أية تغيرات جوهرية تؤثر علي هذا النشاط سلبا أو إيجابا 0
 يلزم تحرير محضر اتفاق بكيفية سداد الضريبة المستحقة من واقع هذا الاتفاق وفقا للتعليمات التنفيذية للتحصيل رقم 4 لسنة 2001 0
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 8 / 4 / 2004



تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 21 ) بند 199 لسنة 2004
بشــــــأن
أسس المحاسبة الضريبية لنشاط الاستثمار العقاري
سبق أن أصدرت المصلحة التعليمات التنفيذية للفحص رقم 8 لسنة 1997 بشأن القواعد والأسس المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الإرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها 0
ومن منطلق حرص المصلحة علي مد جسور الثقة والتعاون بينها وبين كافة الممولين ومواكبة المتغيرات التي طرأت علي نشاط الاستثمار العقاري 0
قامت المصلحة بعمل دراسة شاملة لهذا النشاط شملت الدراسات المقدمة من الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية " الشعبة العامة للاستثمار العقاري " والدراسات المقدمة من المأموريات والإطلاع علي عدد من ملفات ممولي النشاط بالمأموريات المختلفة وعقد العديد من الاجتماعات مع ممثلي النشاط بالإتحاد العام للغرف التجارية والتي توجت بالاتفاق معهم بتاريخ 25 / 3 / 2004 على ما يلي :-
أولا : الحالات الدفترية :
يقع عبء الإثبات علي المأمورية في حالة عدم الاعتداد بالدفاتر لذا توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما يلي : -
 الالتزام بتنفيذ التعليمات التنفيذية من المصلحة بشأن عدم إهدار الدفاتر المحاسبية الا لأسباب جدية " أخرها التعليمات رقم 18 لسنة1997 " 0
 اعتماد المشتريات أو المصروفات التي تتفق وطبيعة النشاط ولو كانت بدون مستندات خارجية متي جري العرف علي ذلك0
 خصم جميع التكاليف الواجبة الخصم وفقا لأحكام القانون طالما أن هذه التكاليف تمثل مصروفا فعليا لازما للنشاط سواء لتولد الربح أو لمزاوله النشاط أو للمحافظة علي ممتلكات المنشأة طالما انه يخص سنة المحاسبة و ليس مبالغا فيه0
 تتم المحاسبة عن ضريبة كسب العمل وفقا للكشوف التي يلتزم أصحاب الأعمال بتقديمها إلي المأمورية المختصة والمبين بـها ( أسماء ومحال إقامة ووظائف العاملين لديها / مقدار المرتبات أو المهايا أو الأتعاب ) ما لم تثبت المأمورية ما يخالف ذلك0

ثانيا : أمور يجب مراعاتها عند محاسبة الحالات الدفترية أو المستندية :
 يتحقق الإيراد عند البيع " طبقا لمبدأ تحقق الإيرادات "
 يحدد ثمن البيع وفقا للثمـن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع " سواء كان مسجل أو غير مسـجل " حقيقيا ما لم تثبت المصلحة أن هذا الثمـن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار0
 الحالات التي يتم فيها البيع بالتقسيط لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الإقساط وبقيمة هذه الإقساط 0
وتحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الإقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع وفقا لما يلــي :-
عدد الوحدات المباعة
三- التكلفة الكلية للوحدات المباعة = التكلفة الكلية للمشروع ×ـــــــــــ
عدد الوحدات الكلية للمشروع

قيمة الإقساط المستحقة للوحدات المباعة
四- تكلفة الإقساط المستحقة = التكلفة الكلية للوحدات المباعة × ـــــــــــ
القيمة البيعيه الكلية للوحدات المباعة
ثالثا : ضوابط تحديد رقم الأعمال :
في الحالات التقديرية تراعي الضوابط الآتية : -
• عدد الوحدات المباعة يحدد استرشادا بما يلي : -
- الإطلاع علي الترخيص الصادر للعقار 0
- العقود المبرمة مع حائزي الوحدات 0
- العقود المقدمة لمرفقي المياة والكهرباء 0
مع ضرورة تتبع بيع باقي الوحدات في السنوات التالية 0
• سعر بيع الوحدة يحدد استرشادا بالآتي : -
- القيمة البيعية المحددة بعقد البيع وما يطرأ عليه من تعديلات 0
- لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري 0
- موقع وواجهة ومساحة الوحدة المباعة ومستوي التشطيب
رابعا : الحالات التقديرية :
تراعي الأسس التالية عند المحاسبة : -
[ 1 ] رقم الأعمال السنوي : -
يحدد استرشادا بما يلي : -
أ - الضوابط السابق إيضاحها 0
ب - معاينة العقارات المبنية لتحديد : -
موقع ومساحات العقارات / عدد ( طوابق العقار – الوحدات بكل طابق ) عدد ومساحات الوحدات المباعة / نوعية التشطيب ( علي المحارة – عادي – لوكس00)
ج – مناقشة الممول مناقشة تفصيلية لتحديد : -
طبيعة النشاط / عدد الوحدات المباعة بالعقارات المبنية ومساحتها ومستوي تشطيبها واثر ذلك علي سعر البيع/ سعر شراء المتر المربع من الأرض الفضاء / نصيب الوحدة المباعة من التكلفة الكلية للعقار/ سعر بيع الوحدة / نظام البيع ( نقدي – بالتقسيط وعدد سنوات التقســيط ) / قيمة الأعمال المسندة لمقاولي الباطن مع إيضاح ( أسمائهم – عناوينهم – ملفاتهم الضريبية – طبيعة العمليات ) / هامش الربح 0
د – الإطلاع علي المستندات التي تتوافر لدي الممول مثل ( صور العقود - فواتير الشراء – أجندات – 000)
هـ - الإقرارات الضريبيــــة وإقرارات الثروة للاسترشاد بما ورد بهما
و - بيانات التعامــــل ( الخصم والإضافة – سجل التعاقدات )
[ 2 ] نسبة صافي الربح : -
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( دفعة واحدة ) 16 %
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( بالتقسـيط ) 18 % إلي 20 %
( وفقا لعدد سنوات التقسيط )
[ 3 ] الإيرادات الاخـــري : -
يراعي محاسبة المنشأة عن أي إيرادات أخري يثبت مزاولتها مثل نشاط المقاولات0
خامسا : تراعي الأمور التالية :
 يراعي تطبيق مبدأ استقلال السنوات الضريبية 0
 تعتبر أسس المحاسبة الواردة بهذا الاتفاق لازمة التطبيق عند موافقة الممول بالمأمورية 0
 يطبق هذا الاتفاق علي جميع السنوات التي لم تتم المحاسبة عنها وكذا السنوات التي لم تصبح الضرائب المستحقة عنها نهائية 0
 في جميع الأحوال إذا لم يوافق الممول علي ما جاء بهذا الاتفاق فيتم محاسبته وفق القواعد والأسس المعمول بها قبل هذا الاتفاق
 يعاد النظر في هذا الاتفاق كلما طرأت عليه أية تغيرات جوهرية تؤثر علي هذا النشاط سلبا أو إيجابا 0
 يلزم تحرير محضر اتفاق بكيفية سداد الضريبة المستحقة من واقع هذا الاتفاق وفقا للتعليمات التنفيذية للتحصيل رقم 4 لسنة 2001 0
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 8 / 4 / 2004