تعليمات تنفيذيه للفحص رقم (31) لسنة 1981
بشأن محاسبة ممولي نشاط تقسيم أراضي البناء
لاحظ الجهاز المركزي للمحاسبات أثناء مراجعته لبعض الملفات الخاصة بمحاسبة ممولي نشاط تقسيم أراضي البناء في العديد من مأموريات المصلحة 0 أن المأموريات تقوم بتقدير قيمة سعر الأرض الفضاء جزافا دون استناد إلي بيانات متوفرة لدي المأموريه أو معلومات دقيقة في هذا الشأن الامرالذي ترتب عليه في كثير من الأحيان تقدير سعر متر الأرض الفضاء بأقل من الحقيقة بالمقارنة بقرارات تحديد أسعار الأراضي البناء الصادرة من لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري المختصة بالممولين التابعين لها 0
لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة الرجوع آلي قرارات تحديد أسعار الأراضي البناء الصادرة من لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري للاسترشاد بها لدي محاسبة ممولي نشاط تقسيم الأراضي حتى تكون الأسعار المقدرة بمعرفة المأموريات ممثلة للواقع حفاظا على حقوق الخزانة العامة تحقيقا للعدالة الضريبية بين فئات الممولين0








تعليمات تنفيذية للفحص رقم (8) لسنة 1997 بشأن القواعد ولأسس
المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الأرباح التي يحققها من يشيدون
أو يشترون عقارات لحسابهم عاده بقصد بيعها ولتحديد الأرباح الناتجة
من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها
نظرا لما أثير في بعض المأموريات حول مدى خضوع الأرباح الناتجة من نشاط تشييد العقارات وكذا عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها .
وحيث أن المادة 21 من ق 157 لسنة 1981 المعدله بالمادة 21 من القانون 187 لسنة 1993 تقضي علي أن تسري الضريبة علي الأرباح التي يحققها من يزاولون تشييد أو شراء العقارات لحسابهم علي وجه الاعتياد بقصد بيعها وعلي الأرباح الناتجة عن عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها .
وحيث أنه قد صدر القرار الوزاري رقم 162 لسنة 1982 بشأن القواعد والأسس المحاسبية لتحديد صافي الأرباح التي يحققها من يشيدون عقارات لحسابهم عاده بقصد بيعها ولتحديد صافي الأرباح الناتجة من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها والمتضمن ما يلي : -
مادة 1 – يكون تحديد صافي الأرباح التي يحققها الممولون الذين يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها وتلك التي يحققها الممولون من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها وفقا للقواعد الآتية : -
1 – علي أساس الفرق بين ثمن بيع العقار وثمن تكلفته .
2– يحدد ثمن البيع وفقا للثمن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع - سواء أكان مسجلا أو غير مسجل – حقيقيا ما لم تثبت مصلحة الضرائب أن هذا الثمن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار .
3 – يحدد ثمن تكلفة العقار وفقا لقواعد المحاسبة الموضحة في المواد رقم 2 ، 3 ، 4 من هذا القرار.
مادة 2 – يحدد ثمن التكلفة بالنسبة للعقارات المبينة أو الأراضي التي يشتريها الممولون بقصد بيعها علي أساس ثمن الشراء مضافا إلية جميع المصروفات الرأسمالية التي أنفقت لاقتناء العقار أو الجزء من العقار موضوع التصرف ويكون تحديد ثمن الشراء علي الوجه الأتي :
ا – وفقا للثمن المحدد في عقد الشراء .
ب – إذا أنصب التصرف علي جزء من العقار فأن ثمن شراء هذا الجزء يحسب علي أساس ما يوازي
هذا الجزء منسوبا إلي العقار – أما إذا كان التصرف منصبا علي وحده سكنية من العقار فأن ثمن
شراء هذه الوحدة السكنية يحدد علي أساس قيمة ما يخص مساحتها من ثمن شراء الأراضي المقام
عليها العقار مضافا إلية ما يخصها من ثمن شراء باقي هذا العقار .
مادة 3 – يحدد ثمن التكلفة بالنسبة للعقار التي يقوم الممولون بتشييدها بقصد بيعها علي أساس قيمة الأعمال التي تمت حتى تاريخ التصرف مضافا إلية ثمن شراء الأراضي المقامة عليها وفقا للأسس المنصوص عليها في المادة السابقة .
ويكون تحديد تكلفة الأراضي التي ألت ملكيتها للممول عن طريق الميراث أو الوصية بقيمتها المقدرة وفقا للقانون رقم 142 لسنة 1944 بفرض رسم أيلولة علي التركات سواء ألت ملكيتها في ظل أحكام القانون سالف الذكر أو قبله . أما تلك التي ألت ملكيتها للممول بطريق الهبة فتحدد قيمتها علي أساس القيمة الواردة في العقد أو القيمة الحقيقية بحسب الأحوال ، وبالنسبة للأراضي التي ألت ملكيتها للممول بأي سبب أخر من أسباب كسب الملكية فيكون تحديد قيمتها وفقا لقيمة المثل وقت كسب الملكية .


مادة 4 – يحدد ثمن تكلفة أراض البناء المقسمة للأسس المنصوص عليها في المادة السابقة .
ويستبعد من تكلفة الأراضي المحددة علي الوجه المتقدم تكلفة مساحة الشوارع والمرافق الأخرى للتقسيم وذلك لتحديد تكلفة ارض التقسيم المعدة للبناء وتقسيم هذه التكلفة علي مجموع الأمتار المربعة المخصصة للبيع لتحديد تكلفة المتر المربع الواحد .
ويضاف إلي تكلفة المتر المربع الواحـد المحدد علي النحو سالف الذكر قيمة ما يخص المتر المربع من تكاليف تمهيد الشوارع ورصفها وإقامة المرافق الأخرى ( مياه – كهرباء – صرف صحي …… الخ )
وتحديد هذه التكاليف علي الوجه الأتي : -
ا – إذا كانت الشوارع قد تمهيدها ورصفها وتمت إقامة المرافق الأخرى قبل بيع أية قطعة أرض من أراضي التقسيم ، فأن التكاليف تحدد في ضوء المستندات المقدمة بعد فحصها واعتمادها من المأمورية المختصة وفقا لأحكام هذا القرار ، وتقسيم هذه التكاليف علي مجموع الأمتار المربعة المعدة للبناء والمخصصة للبيع لتحديد ما يخص المتر المربع من تكلفة المرافق .
ب – إذا لم تكن الشوارع قد تم تمهيدها ورصفها وإذا لم يكن قد تم استكمال المرافق الأخرى قبل البدء في البيع ، فأن التكاليف تحدد علي أساس قيمة ما يتم تنفيذه خلال كل سنة خلال كل سنة ضريبية وتقسم هذه التكاليف علي رصيد الأمتار المربعة المخصصة للبيع في أخر السنة لتحديد ما يخص المتر المربع من تكاليف المرافق التي تمت خلال السنة ، وعند استكمال تمهيد أو رصف شوارع أو إقامة مرافق أخرى في سنة تالية تحدد تكلفة ما تم خلال هذه السنة وتقسم علي رصيد الأمتار المربعه الباقية في أخر السنة لتحديد ما يخص المتر المربع من تكاليف المرافق التي استكملت خلالها لتضاف إلي ما يخصه من تكاليف المرافق التي تمت خلال السنة السابقة لها وهكذا .
مادة 5 – تحدد الأرباح الناتجة عن تقرير انتفاع علي العقار أو تأجيره لمدة تزيد عن خمسين عاما بواقع ثلث الأرباح المقدرة وفقا للأسس المشار إليها في هذا القرار وذلك حسب الأحوال .
وتوجه المصلحة نظر مأمورياتها إلي ضرورة مراعاة ما سبق عند المحاسبة في الحالات التقديرية أما الحالات التي يتقدم فيها الممول بإقراره الضريبي مستندا إلي دفاتر وحسابات معتمدة من أحد المحاسبين فيجري بشأنها ما يجري علي حالات فحص الدفاتر مع مراعاة عدم إهدارها إلا لأسباب جدية وفقا للتعليمات التنفيذية الصادرة في هذا الشأن . ( مع مراعاة نصوص القرار الوزاري المذكور). وتوجه المصلحة نظر مأمورياتها بأنه عند تطبيق المادة الثالثة الفقرة الثانية من القانون السابق ذكره والخاصة بتحديد تكلفة الأراضي التي ألت ملكيتها للممول عن طريق الميراث أو الوصية بقيمتها المقدرة وفقا للقانون 142 لسنة 1944 بفرض رسم أيلولة التركات سواء ألت ملكيتها في ظل أحكام القـانون سالف الذكر أو قبله .
يراعي أنه قد صدر القانون 327 لسنة 1996 والخاص بإلغاء ضريبة الأيلولة وعلية فأنه يتم تطبيق
نص هذه المادة حتى تاريخ 14/7/1996 .
أما الحالات التي يتم محاسبتها بعد صدور هذا القانون أي اعتبارا من 15/7/1996 فيتم تحديد تكلفة الأرض وفقا لقيمة المثل وقت أيلولة ملكية الأرض .
كما توجه المصلحة نظر مأمورياتها إلي ضرورة الالتزام بالتعليمات التنفيذية للفحص رقم 31 لسنة 1981 بشأن تحديد أسعار المتر للأراضي الفضاء بأن يتم الرجوع إلي لجان التحريات بمكتب الشهر العقاري للاسترشاد بها عند محاسبة ممولي نشاط تقسيم الأراضي .
وكذا التعليمات التنفيذية رقم 19 لسنة 1983 بشأن حصر ممولي ضريبة التصرفات العقارية والرجوع إلي النماذج الضريبية التي ترد إليها من مأموريات ومكاتب الشهر العقاري
وعلي كافة المناطق الضريبية مراعاة تنفيذ المأموريات التابعة لها لهذه التعليمات بكل دقة
تحريرا في : 27/3/1997









تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 40 ) بند 197، 199 لسنة 2003
بشــأن
المعالجة الضريبية لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط


نظرا للآثار المترتبة علي إتباع المنشآت لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط وما يتسم به ذلك النظام من زيادة المخاطر المتعلقة بتحصيل قيمة المبيعات الآجلة0
وعملا علي حســم ما يثار من خلاف حـول المعالجة الضريبيـة لذلك النشاط ودعما لروح الثقـة والتعاون بين المصلحة وكافة مموليها وحيث أن الضـريبة تفرض علي الإرباح الفعلية 0
لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ما يلي : -
- حالات بيع الأراضي والعقارات بالتقسيط والتي تكون فيها عقود البيع معلقة علي شروط ( فسخ العقد في حالة تأخر سداد الأقساط / عدم التصرف أو نقل الملكية قبل الوفاء بباقي ثمن البيع 000 ) 0
والتي تقدم فيها إقرارات ضريبية مستنده إلي دفاتر وسجلات أو مستندات تتم معالجتها ضريبيا كالأتي : -
1 - لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الأقساط " وفقا لمبدأ الاستحقاق ومبدأ سنوية الضريبة " 0
2 – يتم تحديد الإيرادات بواقع قيمة الأقساط المستحقة سنويا دون النظر إلي : -
أ - تاريخ تحصيل تلك الأقساط 0
ب – القيمة الإجمالية للبيع وتاريخ تحرير عقد البيع 0
3 – تحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الأقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع 0
" طبقا لمبدأ مقابلة الإيرادات بالتكاليف "
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 13 / 7 / 2003